Rennes, l’exemple à suivre

Ousseynou Cissé
Ces dix dernières années, le prix des loyers et de l’immobilier ont spectaculairement baissé dans la capitale bretonne. Le fruit d’une politique de l’habitat ancienne et cohérente, dont les élus locaux refusent de faire un modèle.
Surréaliste. Partout en France, les demandes de relogement ne cessent de s’accumuler. Mais à Rennes, la commission statuant sur le droit au logement opposable ne s’est toujours pas réunie depuis le début de l’année. «Faute de dossiers», précise Georges Compoint, son président.
La terrible crise du logement qui frappe l’Hexagone semble avoir épargné la capitale bretonne. Entre 2006 et 2010, celle-ci est passée du 5e au 16e rang des grandes villes où le prix de l’immobilier est le plus cher. Idem pour les loyers. Ils se situaient juste derrière ceux de Paris et Aix-en-Provence il y a une dizaine d’années. Depuis, leur hausse s’est ralentie pour finalement afficher une baisse de 1,2 % en 2010, alors que l’agglomération continue de figurer parmi les plus attractives de France.
Le rythme des constructions s’est accéléré. En 2005, 2439 logements avaient été livrés. Il y en a eu 4 636 en 2008 et près de 4 000 en 2011, dont près d’un tiers de logements sociaux. Cet effort a détendu le marché privé qui devient plus accessible, allégeant à son tour la pression qui pèse sur le secteur HLM. Ce dernier a connu une baisse des demandes sur la même période. «Le temps d’attente avant l’attribution d’un logement social a baissé de 40 % entre 2005 et 2011, ajoute Guy Potin, vice-président de Rennes Métropole, délégué à l’habitat, et président d’Archipel Habitat. Aujourd’hui, les trois quarts des demandeurs obtiennent une réponse en moins d’un an.»
Un progrès remarqué dans le dernier rapport de la Fondation Abbé-Pierre : «Les acteurs de Rennes Métropole ont réussi à inverser positivement les dynamiques d’habitat qui traversent leur territoire.» Même le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, a salué l’exemple rennais lors de son discours d’ouverture du congrès HLM, organisé – ce n’est pas un hasard – dans la préfecture d’Ille-et-Vilaine.

Comment expliquer une telle réussite ? «Dans l’agglomération, comme en Bretagne, cela fait longtemps que les collectivités, le département et les organismes HLM travaillent ensemble sur la politique de logement avec des objectifs et des constats communs», avance Guy Potin. Dès le début des années 1980, des rencontres ont été organisées autour des enjeux de l’habitat au niveau intercommunal, rassemblant des élus de tous bords. Des centaines de réunions ont débouché, en 2004, sur l’adoption d’un programme local de l’habitat pour l’ensemble de l’agglomération. Ambitieux, ce document fixe des objectifs chiffrés de constructions commune par commune. Cette «culture du dialogue», vantée par les responsables politiques locaux, n’explique pas tout.

L’intervention publique stabilise les prix de l’immobilier

La construction massive de logements n’aurait pas été possible sans une ancienne et vigoureuse politique foncière. À la sortie de la guerre, Rennes affichait un important retard de développement. L’exode rural, en doublant sa population en une décennie, a aggravé la pénurie et l’insalubrité qui régnaient à cette époque. Sur les 16 000 immeubles alors existants, «90 % n’ont pas de douches, 60 % n’ont pas de WC intérieurs, un tiers ne possède ni eau courante, ni tout-à-l’égout», explique Benjamin Sabatier, historien de l’université de Rennes (1). Face à une telle situation, le maire, Henri Fréville, entame alors une ambitieuse politique foncière, amplifiée par ses successeurs de gauche qui vont lancer une trentaine de ZAC, vastes zones réservées à des projets d’aménagement.

«Cette stratégie a permis d’acquérir très longtemps à l’avance des terrains, de stabiliser les prix de l’immobilier, détaille Guy Potin. Dans le quartier de Beauregard, des constructions continuent de voir le jour sur un terrain acheté il y a plus de cinquante ans.» En devenant un des plus gros acheteurs, la ville peut fixer la valeur de référence des terrains et jouer à la baisse sur le prix du marché. Au passage, elle envoie un message très clair aux professionnels ou aux spéculateurs éventuels. «Actuellement, les promoteurs ont délaissé la recherche de terrains disponibles sur Rennes, car ils savent que la collectivité risque de l’acheter ou de le préempter», constate Gilbert Gaultier, directeur de l’Institut d’urbanisme et d’aménagement du territoire de Rennes. L’ancien maire socialiste, Edmond Hervé, aime à rappeler qu’il n’a pas hésité à faire monter les enchères pour le gain d’une parcelle.

Une telle maîtrise foncière ne peut être détachée d’importants moyens financiers, note Fernand Étiemble, adjoint au maire (PCF) de Saint-Jacques-de-la-Lande, en charge de l’urbanisme. «L’intercommunalité a mis dans son budget 35 millions d’euros cette année, ce n’est pas rien pour une agglomération de cette taille.» À ce jour, plus de 60 % des logements livrés ont bénéficié d’une aide de la collectivité, qu’ils aient été construits par les offices HLM ou par le secteur privé. Rennes Métropole consomme à elle seule 7% du fonds national destiné au prêt social en location-accession, un des dispositifs de financement de l’accession à la propriété des ménages modestes. «Un tel investissement dans le logement a permis d’amortir les effets de la crise économique», souligne Fernand Étiemble. Avant de mettre en garde : «Cette politique locale de l’habitat ne peut, néanmoins, se substituer aux financements de l’État, qui n’a cessé de se désengager du logement social ces dernières années.»

Aussi ambitieux soit-il, le modèle rennais reste fragile. L’aggravation de la crise a assombri l’horizon. Les responsables locaux redoutent, dans les prochains mois, un fort ralentissement de la production de logements, entraînant de nouvelles tensions sur le marché de l’immobilier. Entre 2011 et 2012, les demandes de logement social se sont brutalement accrues de 26%. Une accélération liée à un appauvrissement brutal des ménages. De quoi relativiser l’exemple rennais ? «Pour l’instant, très peu d’études ont permis de démêler précisément ce qui relève de cette politique et ce qui relève de la conjoncture», nuance Jean-Claude Driant, chercheur de l’Institut d’urbanisme de Paris. Ce spécialiste, qui doit rédiger une étude sur la politique menée à Rennes, prévient : «En matière d’habitat, il n’y a pas de modèles reproductibles dans d’autres agglomérations. Chaque contexte est très spécifique.» Peu de villes, par exemple, ont connu la stabilité politique de Rennes, dirigée pendant près d’un demi-siècle par seulement trois maires.

Localement, les élus se gardent bien de parler de modèle. «Il n’y a pas de recette», confirme Guy Potin, qui préfère mettre en avant «une approche systémique». Il faut, selon lui, agir sur l’ensemble des maillons de la chaîne du logement. Construire n’est d’ailleurs pas le seul objectif des élus rennais. Ils sont également précurseurs en matière d’attribution d’HLM ou d’accompagnement social, avec notamment une agence de location destinée aux personnes en difficulté. «De l’accueil des SDF à la maîtrise du foncier, en passant par les logements étudiants ou l’accession à la propriété, ce sont tous ces sujets qui doivent être abordés pour agir efficacement en matière de logement», explique Guy Potin. Et de conclure : «À Rennes, nous avons montré que l’on peut rompre avec la fatalité du logement cher, avec une politique publique, volontariste et menée sur le long terme.» C’est déjà un début de recette.

Pierre Duquesne

Un laboratoire d’innovations.
L’adoption d’un plan local de l’habitat au niveau intercommunal n’a pas été le seul fait d’armes de l’agglomération rennaise. En matière de gestion des HLM, elle a été la première à mettre en place un enregistrement centralisé de la demande HLM (1954), une commission unique d’attribution des logements pour l’ensemble des offices (1963) et un mode d’attribution des logements sociaux selon un barème à points. Pionnière dans la rénovation des grands ensembles HLM, lancées dès la fin des années 1970, Rennes Métropole est aussi à l’avant-garde en matière d’accompagnement social dans le logement. Une agence immobilière à vocation sociale a été créée en 1995 afin de reloger des locataires en difficulté dans le parc privé et des hôtels sociaux ont été lancés pour héberger des sans-toit sur le long terme. Enfin, une aide destinée à éviter les impayés de loyers a été lancée bien avant la création d’un Fonds de solidarité logement en 1990.

Article paru dans le supplément collectivité de l’Humanité Dimanche, novembre 2012. Photographie d’Ousseynou Cissé.