Quand les bailleurs deviennent des acheteurs

Plus de 50% de la production neuve de HLM n’est plus le fait des bailleurs sociaux. Ceux-ci achètent leurs logements, sur plan, aux promoteurs privés. Avec ce procédé, appelé Vefa, les organismes HLM perdent leur savoir-faire de bâtisseur. Et ils le paient au prix fort. Explications. 

«Aujourd’hui, les organismes HLM ne construisent plus, ils achètent. À l’origine bâtisseurs, ils sont devenus de simples clients du secteur privé, avec la seule charge de gérer des immeubles construits par d’autres», explique un architecte basé en Saône-et-Loire. Cette dérive, bien connue de tous les acteurs du logement, se résume en quatre lettres : Vefa.

Cet acronyme désigne la «vente en état futur d’achèvement», un procédé commercial permettant de vendre un appartement ou un programme immobilier avant même d’en lancer le chantier. Une «vente sur plan» qui existe depuis la fin des années 1960. À cette époque, toutefois, la Vefa était strictement réservée au secteur privé.

Au début des années 2000, le gouvernement Jospin, qui impose un quota de logements sociaux dans les grandes opérations immobilières, va ouvrir aux organismes HLM la possibilité d’y recourir pour favoriser la mixité sociale dans certains quartiers… de façon limitée (1).

Les HLM ont sauvé la mise des grands groupes du BTP

Tout va changer avec la crise de 2008. Face aux difficultés des Bouygues, Vinci et consorts d’écouler leurs produits, l’État pousse les bailleurs sociaux à leur racheter, à titre exceptionnel, 30 000 logements restés au stade de projet ou en phase de construction. Les contribuables volent au secours des banques et les HLM sauvent la mise des grands groupes du BTP ! La loi Boutin, en 2009, achève le travail, en levant toute contrainte au recours à la Vefa.

Avec ce nouveau type de partenariat public-privé, les promoteurs immobiliers vont rapidement vampiriser la production de HLM. En 2005, les acquisitions en Vefa représentaient à peine 1 % du total des logements financés par la Caisse des dépôts, la très grande majorité des projets étant lancés en maîtrise d’ouvrage directe des organismes HLM (76%) ou par l’acquisition de logements dans des immeubles déjà existants (23%). Neuf ans plus tard, la Vefa représente à elle seule le quart de la production totale de HLM, et plus de la moitié de la production neuve.

Cette montée en puissance de la Vefa n’est pas sans conséquence, déplore Jean-Marc Bohadas, administrateur CGT de l’Office public de l’habitat d’Aubervilliers (Seine-Saint-Denis). «Avec ces programmes clés en main, les bailleurs sociaux n’ont plus
aucune vision sur ces immeubles conçus par les industriels du bâtiment. Ce sont eux qui décident.» Or, explique-t-il, «on ne bâtit pas du locatif social comme des copropriétés». En HLM, les matériaux «doivent être plus robustes, tenir sur le long terme. Un chauffage collectif, avec une chaudière de bonne qualité, sera préféré aux convecteurs électriques et individuels, par exemple. Mais les promoteurs immobiliers, bien souvent, font tout leur possible pour serrer les coûts. Il y a souvent des travaux ultérieurs à réaliser…».

Une augmentation spectaculaire des prix

En laissant la construction de logements sociaux aux mains des promoteurs, et donc de la conjoncture économique, la Vefa «remet en cause le rôle contracyclique de la production de HLM», a alerté cet été l’Aorif, association fédérant les organismes HLM d’Île-de-France.

Patron d’Immobilière 3F, Yves Laffoucrière a bien décrit le mécanisme : «En période de crise immobilière, le ralentissement des commercialisations des programmes privés entraîne une impossibilité pour les bailleurs sociaux de trouver des Vefa.» Et au final, plus rien ne sort : ni logement privé ni logement public. Si les opérations en Vefa facilitent la mixité sociale au sein d’un même immeuble et le portage du foncier, elles ne freinent pas les tendances spéculatives. «Quand on achète des HLM dans un immeuble où 60% des appartements sont vendus plus de 4 000 euros du mètre carré, cela va forcément renchérir le coût global de l’opération, et donc, le prix des logements sociaux, explique Jean-Marc Bohadas. Et puis, il faut bien que les promoteurs prennent leur marge…» L’augmentation des prix est spectaculaire. «Chez Adoma, nous produisons un logement social pour 53 000 euros en moyenne, en maîtrise d’ouvrage directe. En Vefa, c’est plutôt 73 000 euros», explique-t-on à la CGT de cet organisme spécialisé dans l’insertion par le logement.

Pour limiter le phénomène, l’Union sociale pour l’habitat a réussi à faire passer un amendement, lors de l’examen de la loi Alur, visant à instaurer une «Vefa inversée ». Un mécanisme déjà utilisé, à titre expérimental, pour la caserne de Reuilly, dans le 12e arrondissement de la capitale. Sur ce terrain cédé par l’État, c’est Paris Habitat qui assure le portage et la conception de cette opération de 650 logements dans Paris intra-muros.

Au terme du projet, le bailleur cédera 30 % des logements destinés à la location dans le secteur libre à des investisseurs privés. Comment alors distinguer les bailleurs des promoteurs privés, s’ils bâtissent à la fois des HLM et des logements destinés à la vente ou à la location privée ?

Pour éviter les dérives, la loi Alur a limité la Vefa inversée aux terrains cédés par l’État avec une décote, opérations soumises au contrôle du préfet. Mais elle risque, en période de baisse des financements publics, de devenir un moyen de boucler des opérations de HLM par le recours aux investisseurs privés…

Pierre Duquesne

1. Les organismes HLM ne pouvaient acquérir que jusqu’à 50 % des logements d’une même opération immobilière.

Article paru dans le Supplément Logement de l’Humanité Dimanche, semaine du 13 au 19 novembre. Photo Stéphane Possamaï.

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