Les HLM à la croisée des chemins

Le discours de Manuel Valls devant le congrès du monde HLM a de quoi inquiéter. 
Le logement social, selon lui, ne doit avoir qu’un rôle marginal : loger ceux  que 
le marché ne peut pas loger. Un message qui s’inscrit dans la continuité de la Commission européenne et de la loi Boutin, qui ont instillé par de petites réformes techniques 
une marchandisation de basse intensité des organismes HLM.

Manuel Valls au 75e Congrès de l'Union sociale pour l'habitat, à Lyon.
DR USH ©JF Bernard-Sugy

Douze millions de personnes, en France, ne dépendent pas du marché pour se loger. Ceux qui ont la chance d’habiter dans un des 4,3 millions HLM du pays versent en moyenne des loyers inférieurs de 30 % à ceux pratiqués dans le secteur dit libre. Autant de milliards qui ne vont pas alimenter la rente immobilière, creuser des inégalités de patrimoines déjà abyssales ou alimenter une bulle immobilière.

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C’est un fait irréfutable. Il demeure dans notre pays un secteur du logement non marchand, pérenne, efficace et très économe. Les HLM, financés par des prêts basés sur l’épargne des Français via le livret A et, de façon accessoire, par des subventions de l’État et des collectivités locales, échappent encore aux intérêts des banques et à la finance spéculative. Et ses organismes de gestion, qu’ils soient publics (office public de l’habitat) ou privés (entreprises sociales pour l’habitat, sociétés coopératives HLM, etc.), restent soumis à un statut réglementé, strictement encadré par la loi.

Alors, pourquoi s’inquiéter? Pourquoi s’émouvoir, une fois de plus, de la marchandisation à l’œuvre dans le monde HLM ? Les velléités de privatisation du logement social, à peine voilées sous Nicolas Sarkozy, n’ont-elles pas été balayées par l’arrivée au pouvoir du candidat Hollande, qui s’est engagé à promouvoir le logement social et à en construire 150 000 chaque année ?

À mi-mandat, la loi SRU a été renforcée, imposant dorénavant 25 % de logements sociaux dans chaque commune et un quintuplement des pénalités. Mais l’assise financière des organismes HLM n’a pas été consolidée. Le doublement des aides à la pierre promis n’a jamais eu lieu. Même chose pour le plafond du livret A, dont les fonds ne cessent de s’amenuiser. Quant aux collectivités locales, qui ont pris le relais de l’État sur le terrain (voir nos infographies), elles vont devoir se passer de 11 milliards de dotations ces trois prochaines années.

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Fragilisés financièrement, les organismes sont priés de faire avec, ou plutôt d’apprendre à vivre sans, précisément au moment où l’on commence à ressentir les dégâts provoqués par les réformes adoptées par la droite depuis 2002. Toute une série de petites mesures techniques qui, mises bout à bout, contribuent à modifier en profondeur les politiques mises en œuvre par les organismes HLM.

La remise en ordre des loyers, appelée ROL, en est un bon exemple. D’ici à 2016, les bailleurs doivent réexaminer l’ensemble des loyers du parc. S’ils ne peuvent augmenter la masse globale des loyers perçus par l’organisme, ils peuvent néanmoins moduler au sein de leurs parcs les niveaux de loyers en fonction de la qualité du bâti, du service rendu, de l’environnement du quartier. Avec le risque, in fine, de les corréler plus fortement avec ceux du privé.

Une privatisation à petit feu

D’autres illustrations montrent combien les frontières public-privé s’effacent peu à peu. Un nouveau procédé commercial, appelé Vefa, a placé les bailleurs sociaux dans la main des promoteurs privés. Côté locataires, il n’est plus impossible de rencontrer une personne ayant refusé un logement social flambant neuf parce qu’il est plus cher que son vieil appartement du secteur « libre ». Le fossé entre les loyers des HLM et les revenus des locataires n’a cessé de se creuser ces dernières années, en raison du recours grandissant des bailleurs à l’autofinancement et de l’appauvrissement général des habitants. Cet écart « compromet l’équilibre général du logement social », a alerté l’Union sociale pour l’habitat, dans le rapport de son dernier congrès.

Cette privatisation à petit feu gagne aussi les esprits. Tous les dirigeants de l’Union sociale pour l’habitat, croisés lors de son dernier congrès, à Lyon, semblaient s’être résolus au fait qu’il n’y aurait plus de financement public à attendre de l’État. Pendant ce temps, les opérateurs privés utilisent le droit européen et multiplient les procès pour livrer le logement social à la concurrence libre et non faussée. En 2011, la Commission européenne s’est attaquée aux Pays-Bas, qui détenaient les records d’Europe de logements publics, et ont exigé de ce pays qu’il impose des plafonds de revenus pour accéder au logement social. Un service public du logement n’a de sens, selon elle, que s’il est «réservé aux plus démunis». Tous les autres sont priés de se tourner vers le privé.

«Débrouillez-vous sans l’Etat!»

Et rien n’indique que le gouvernement Valls pèsera de tout son poids pour contrer cette évolution. Le seul message qu’il a adressé au monde HLM, lors du dernier congrès de l’USH, peut se résumer à : débrouillez-vous sans l’État ! La production de logements sociaux, a-t-il expliqué, doit reposer «sur la capacité d’autofinancement des organismes». Plutôt que de développer le HLM, le premier ministre souhaite avant tout encourager la mobilité des locataires dans le parc social, au prétexte que le «taux de rotation dans le parc social est deux fois inférieur à celui constaté sur le marché locatif privé». Le calcul est simple. Faire sortir les habitants les moins pauvres des HLM permettrait d’accroître l’offre de logements à loyer modéré pour ceux qui n’arrivent pas à se loger dans le parc privé. Un raisonnement déjà mis en œuvre par la loi Boutin, qui a imposé l’instauration d’un surloyer pour les habitants les moins pauvres, ce qui n’a fait qu’accentuer la ghettoïsation des grands quartiers populaires.

Tout au long de son discours au congrès de l’USH, Manuel Valls a supplié les bailleurs sociaux de tout faire pour «renforcer l’accueil des plus pauvres». «C’est le cœur de votre mission», a-t-il ajouté, reprenant ainsi la conception résidualiste du logement social défendue par la Commission européenne et Christine Boutin. Marchandise comme une autre, le logement ne doit relever que du marché, sauf pour ceux qui ne peuvent se l’offrir. Le premier ministre s’est bien gardé «d’imposer des solutions toutes prêtes», préférant revêtir son costume préféré de briseur de tabou. «Faut-il moderniser radicalement les attributions ? Faut-il augmenter le supplément de loyer de solidarité ? Faut-il avoir des loyers en fonction des ressources des locataires ? Remettre en cause le droit au maintien dans les lieux ? Inciter davantage à l’accession sociale à la propriété ?» Si Manuel Valls se borne à poser des questions, les bailleurs sociaux, eux, sont priés d’y répondre d’ici à la fin de l’année…

Pierre Duquesne


Article paru dans le Supplément Logement de l’Humanité Dimanche, semaine du 13 au 19 novembre.

Source des infographies. Les HLM en chiffres, publié par l’Union sociale pour l’Habitat. Photographie Union sociale pour l’Habitat / ©JF Bernard-Sugy.