Le coût caché de la propriété

Comparer la mensualité de crédit et la quittance de loyer n’a aucun sens. De nombreux frais s’ajoutent 
au seul coût du bien immobilier, et qui sont souvent sous-estimés. Explications.

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C’est un trou noir de la statistique publique. Les grandes enquêtes nationales sur le logement de l’Insee révèlent le poids exponentiel du logement dans le budget des ménages : la contrainte s’est accrue de 40 % entre 1985 et 2005, pour le quart de la population la moins fortunée. Personne, toutefois, n’a étudié le véritable coût de la propriété individuelle sur le long terme. Commerciaux, agents immobiliers, promoteurs, et même les banquiers comparent la quittance des loyers avec les mensualités de crédits pour convaincre les éventuels acquéreurs de passer à l’acte. Il s’agit d’un calcul trompeur.

Une fois propriétaire, on continue de payer. Cher. Outre le coût du crédit et les frais de notaires (2,5 % pour un logement neuf et 7 % pour un logement ancien), ainsi que les frais de dossier bancaire, s’ajoutent les frais d’assurance bancaire, les charges de copropriété et le montant de la taxe foncière, très variable selon les communes. L’acquisition d’un bien immobilier n’est « rentable » que sur la longue durée, souligne une étude du cabinet Asterès pour Meilleurtaux.com.

A Paris, par exemple, l’achat ne revient moins cher par rapport à la location qu’au bout de vingt et un ans… si les prix de l’immobilier restent stables. Treize ans à Lyon, neuf ans à Lille, Nantes et Bordeaux. Or, la durée moyenne de détention d’un logement fluctue entre sept et neuf ans ces dernières années. Et déménager, c’est repasser devant le notaire, payer des droits de mutation supplémentaires…

Le coût financier de la propriété est également plus fort pour les ouvriers et les employés que pour les cadres et les professions intellectuelles supérieures. Ayant moins d’apport, ils doivent s’endetter plus longtemps, ce qui augmente 
le coût final du crédit. Ce dernier représente très souvent plus du double du prix initial du logement. L’addition ne s’arrête pas là. Ceux qui font construire en zone périurbaine doivent ajouter des taxes d’équipement et la viabilisation des terrains, qui peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Sans compter les mauvaises surprises de certains promoteurs, qui facturent après coup des travaux indispensables (puisards, meilleurs matériaux…). Les frais des transports, difficilement prévisibles, sont aussi sous-estimés, comme d’autres dépenses. «Au départ, les nouveaux propriétaires sont par exemple exonérés d’impôts locaux et de taxes foncières pendant trois ans ; l’aménagement du jardin est décalé dans le temps pour étaler les dépenses, etc. Mais la hausse du coût du carburant, l’achat d’un deuxième véhicule, la fin de la période d’exonération fiscale, grèvent le budget familial au quotidien», explique la sociologue Anne Lambert.

Les nouveaux venus, débarqués des grandes villes, découvrent parfois l’absence de politique sociale dans ces petites communes. Le centre aéré, la cantine ou l’adhésion à une association sportive ne sont plus calculés en fonction du coefficient familial. De cela, les banques ne parlent pas. «Certaines, au contraire, comptent même les allocations familiales et les prestations sociales (type allocation pour enfant handicapé) dans les ressources du ménage, alors que ces aides sont par définition temporaires !» dénonce Anne Lambert.

Pierre Duquesne

En ville, le piège des copropriétés

La loi oblige le vendeur d’un appartement à donner 
des informations sur le montant des charges de copropriété.
Mais cette information n’empêche nullement l’augmentation 
des charges, qui ont explosé ces dernières années. Elles ont bondi de 5,7 % entre 2012 et 2013. Au-delà des charges, 
il y a aussi les gros travaux d’entretien, pas forcément anticipés par les syndics. Qui pouvait prévoir, il y a vingt ans, les rénovations liées à la transition énergétique des bâtiments ?
Accédants surendettés, charges mal maîtrisées, mauvais syndics… les copropriétés sont une bombe à retardement. «1million de logements sur un total de 6,6 millions de logements en copropriété seraient en situation de fragilité», 
a alerté la Fondation Abbé-Pierre.

Article réalisé pour le supplément Logement de l’Humanité dimanche, paru le 17 décembre 2015.

Lire aussi :

La France des propriétaires serait-elle de retour ? 

Les zones pavillonnaires, nouveaux « HLM à plat »

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2 Comments

  1. Les « frais de notaire » lorsqu’on achète un logement sont plutôt d’environ 8,5% (voire davantage dans le cas de l’achat d’un bien à petit prix, certains coûts étant fixes). Ces droits de mutation sont constitués pour une grande partie d’impôts et taxes. Ces droits ont connu une très forte augmentation au cours des deux dernières décennies. La part allouée aux départements est passée d’un plafond maximum de 3,8% à un maximum de 4,5% le 1er mars 2014. Beaucoup de départements ont voté l’augmentation au nouveau plafond dès qu’ils en ont eu la possibilité. Ces droits de mutation restent variables selon les départements.

    Les banques n’ont tout simplement pas le droit de prendre en compte les revenus sociaux (allocations, prestations, indemnités de chômage) dans le calcul de l’endettement d’un accédant à la propriété. Je tombe de ma chaise en lisant que certaines le font !

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