Et si l’on bâtissait dans votre jardin ?

Il suffirait qu’un propriétaire sur cent décide de construire sur son terrain pour doubler le nombre de maisons individuelles. Cette méthode suscite l’intérêt des pouvoirs publics. Ce n’est pourtant pas une recette miracle. Explication. 

Comment résoudre la pénurie de logements sans étaler la ville ? Pour la ministre du Logement, Cécile Duflot, impossible de construire en périphérie. Tous les dix ans, l’équivalent de la surface d’un département est soustrait aux espaces naturels et agricoles. Difficile aussi de bâtir en ville, les espaces non urbanisés, «dents creuses» ou anciens sites industriels, étant limités. La solution, c’est donc la densification, explique la ministre, qui a jeté son dévolu sur les quartiers pavillonnaires. «Très peu denses», ils constituent «un gisement de foncier qu’il convient d’exploiter».

«Dans ces zones, il suffirait qu’un propriétaire décide de construire dans son jardin pour doubler le nombre de constructions de maisons individuelles en France», explique Benoît Le Foll, inventeur, avec David Miet, du concept Bimby, pour «build in my backyard» (Construisez dans mon jardin). Développé par un programme de recherche financé par l’État, il se veut une réponse au «Nimby», acronyme anglais désignant le «partout, sauf dans mon arrière-cour». Rien qu’en Île-de-France, «ce sont 15 000 à 30 000 terrains à bâtir que l’on pourrait dégager de divisions de parcelles, ajoutent les deux architectes. Soit l’équivalent du déficit annuel de construction de logements en Île-de-France, sans aucun étalement urbain».

bimbyOn comprend mieux l’intérêt des pouvoirs publics et des appétits privés. Fin 2012, Benoît Le Foll a lancé une société de conseil pour faire fructifier leur trouvaille marketing. Et ça cartonne. «Lannion, plus Bimby que bimbo», titrait Ouest France pour annoncer l’adoption, fin avril, du nouveau plan local d’urbanisme de cette ville des Côtes-d’Armor. La ville de Niort, la Vendée et une trentaine de collectivités locales semblent s’inspirer des expérimentations menées à Tremblay-sur-Mauldre et aux Essarts-le-Roi (Yvelines), au cœoeur de la haute vallée de la Chevreuse. Suite à ce programme, financé par le parc naturel régional, de nombreux habitants se sont lancés dans la construction d’annexes avec un accompagnement architectural et urbanistique. «70 % le font pour répondre à une situation de vie, pour loger leurs enfants, leur grand-mère ou préparer leur vieillissement», explique Benoît Le Foll. Pour le reste, c’est l’argument financier qui prime et la perspective d’opérations rentables sur des terrains déjà achetés, donc gratuits.

La division parcellaire n’a toutefois rien d’une recette miracle, alertent certains urbanistes. À l’instar de Robert Towler, qui pilote une réflexion en périphérie d’Angers. «Avec les règlements de lotissements actuels, le dernier propriétaire à réagir risque de subir les conséquences des choix de tous ceux qui l’entourent», explique l’urbaniste, qui plaide plutôt pour «
un développement partagé»
. Au lieu de se baser sur l’intérêt individuel de chaque propriétaire, il faudrait d’abord «développer les équipements collectifs du quartier, avec des systèmes de chauffage collectif, de groupement d?achat ou d’autopartage». Et l’on ne pourra faire l’économie «d’un puissant établissement public foncier» et «d’un important travail social» pour requalifier ces zones.

«S’il ne s’accompagne pas d’un véritable projet collectif, complète Sylvain Petitet, de l’Atelier villes et paysages, le Bimby risque d’entraîner une dégradation des relations de voisinage au sein du quartier.» D’un coût marginal pour la collectivité, cet «urbanisme de passager clandestin» ne se préoccupe pas des infrastructures, notamment des voiries, «parfois dégradées et pas toujours adaptées», et des réseaux d’eau, d’assainissement, «qui peuvent nécessiter renforcement».

«Où va-t-on garer les voitures des nouveaux habitants si l’on ne développe pas les transports ?» ajoute aussi Éric Charmes, directeur du laboratoire de recherches interdisciplinaires ville, espace, société, à Lyon. La densification ne peut être, selon lui, l’alpha et l’omega du développement durable. La question, c’est plus de savoir «comment on fait la ville, comment on permet aux habitants d’accéder aux services, à des équipements, à des richesses. Tout ce qui rend la densité attractive et acceptable dans une ville comme Paris».

Le Bimby a au moins un mérite : il pose la question des politiques publiques à mener dans les zones pavillonnaires peu denses, pratiquement inexistantes jusqu’ici. Cécile Duflot l’a bien compris. Et compte bien y remédier dans sa prochaine loi. Mais ses propositions, dévoilées début mai, oscillent entre une reprise en main politique des zones pavillonnaires, via des études de densification obligatoire, et une plus grande dérégulation des règles d’urbanisme.

Pierre Duquesne

Article paru dans le supplément Développement Durable de l’Humanité de juin 2013.

Dessin extrait du site Bimby. Photographie de Tremblay-en-France, extraite de GoogleMap.