À Paris, une régulation capitale

L’encadrement des loyers entre en vigueur le 1er août à Paris. Ce dispositif «expérimental» pourrait faire baisser de 20 % certains loyers à la relocation. Mais la mise en œuvre s’annonce peu évidente alors que les lobbys immobiliers s’activent pour enterrer définitivement cette mesure.

Tout est prêt. L’arrêté préfectoral est signé. Les références, quartier par quartier, ont été publiées et une carte interactive donne tous les détails aux Parisiens (www.referidf.com). C’est officiel : l’encadrement des loyers entrera bien en vigueur le 1er août dans la capitale. Mais la bataille contre les excès du marché n’est pas gagnée pour autant. « On met juste un pied dans la porte », reconnaît Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris (PCF) en charge du logement, satisfait tout de même de voir cet encadrement entrer en application.

Hostilité de Manuel Valls contre cette nouvelle mesure

C’était loin d’être gagné. Sans la Ville de Paris, qui a pesé de tout son poids pour résister à l’hostilité de Manuel Valls, ce dispositif aurait été abandonné. Prévu dans la loir Alur de mars 2014 pour 28 zones tendues, il a finalement été circonscrit, quatre mois plus tard, par le premier ministre, à l’intérieur du périph parisien où il est déployé « à titre expérimental ». Une frilosité qui donne des espoirs aux lobbys immobiliers, partisans d’enterrer cette mesure. Début juillet, la Chambre nationale des propriétaires et la Fnaim ont annoncé qu’ils étudiaient la possibilité de casser le décret en justice.

De son côté, la mairie de Paris est bien décidée à accompagner jusqu’au bout la mesure. Journal municipal, site Internet, panneaux d’information lumineux… Tous les moyens de communication de la Ville seront mobilisés pour informer les Parisiens de l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers. « Cette mesure présente le mérite d’injecter un peu de rationalité dans un marché immobilier devenu délirant, avec des niveaux de loyers complètement déconnectés du niveau de vie de la population », explique Ian Brossat.

Pour l’élu, la baisse des loyers va dépendre « de la capacité des locataires à se saisir du dispositif pour faire valoir leurs droits ». En cas de signature d’un nouveau bail, les locataires ont trois mois (le délai est plus long en cas de renouvellement du contrat de location) pour organiser un recours si le loyer proposé dépasse de 20 % le niveau médian des loyers pratiqués dans leur quartier pour un même type de bien. Les plafonds varient en fonction de l’emplacement, du nombre de pièces et de l’ancienneté du bâti. Un studio meublé de 20 m2 d’un immeuble haussmannien de la rue Gay-Lussac, à deux pas de la Sorbonne, ne doit pas excéder 742 euros. Le plafond maximal autorisé atteint 1 561 euros pour un 70 m2 dans les édifices modernes bordant la Bibliothèque nationale François-Mitterrand. Dans le quartier populaire de Belleville, le montant maximal ne dépasse pas les 780 euros pour un deux pièces d’un immeuble d’après-guerre (22,30 euros du m2). On le voit : loin de tarir la manne des rentiers, l’encadrement ne s’attaque qu’aux niveaux de loyers les plus excessifs.

D’après une projection de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), près de 20 % des locations disponibles dans la capitale dépasseraient les plafonds, principalement des petites surfaces où le prix au mètre carré est au plus haut. Près de 20 000 locataires pourraient ainsi obtenir une baisse de loyer. Elle irait jusqu’à 50 euros pour un tiers d’entre eux, de 50 à 100 euros pour un autre tiers et serait même supérieure à 100 euros pour le tiers restant. En théorie. Car il faudra s’armer d’une certaine volonté pour écrêter les loyers abusifs : le locataire devra contester le loyer devant la commission départementale de conciliation, qui rend un avis non contraignant. En cas de désaccord persistant, il devra saisir le juge d’instance.

Les propriétaires connaissent dorénavant leurs devoirs

Combien, en définitive, seront prêts à lancer de telles démarches ? Peu, redoute Alex Maudet, militant de la Confédération nationale du logement. Ce militant siège depuis des années à la commission de conciliation de Paris. « Six locataires à peine ont saisi la commission pour faire appliquer le décret de blocage des loyers à la relocation, en vigueur dans la capitale depuis l’été 2012. À chaque fois, ils ont dû faire face à l’obstination des bailleurs, qui n’ont pas laissé de place à la moindre conciliation. » Il doute que beaucoup de locataires se lancent dans des procédures judiciaires lourdes, coûteuses et paient des frais d’avocat, pour économiser au final quelques centaines d’euros par an. « Même accompagnés, les locataires qui viennent d’avoir la chance de décrocher un logement, à Paris, hésitent à engager le bras de fer, explique le militant. Ils n’ont pas envie que la relation avec leur bailleur se détériore dès le début. D’autres peuvent craindre de voir leur contrat de location non renouvelé, au bout de trois ans. » Alex Maudet en est persuadé : le gel des loyers aurait été bien plus efficace que cette mesure, un « coup marketing » qui ne présente, selon lui, pas grand intérêt.

Voire. Car il ne faudrait pas, non plus, sous-estimer l’effet de cet encadrement. Si les locataires ont des nouveaux droits, les propriétaires connaissent dorénavant leurs devoirs. Et il est peu probable, notamment, que les bailleurs institutionnels, qui gèrent une part non négligeable du parc de la capitale, s’amusent à dépasser les bornes légales. Ce sont d’ailleurs les représentants des professionnels de l’immobilier, rémunérés en fonction du montant des loyers, qui mènent la charge contre l’encadrement des loyers. C’est dire si sa mise en œuvre dérange certains intérêts…

« La loi Alur n’a pas ralenti 
les constructions»

D’autres questions restent en suspens. La loi n’a pas précisé les conditions dans lesquelles vont pouvoir s’appliquer des compléments de loyers, qui permettent aux bailleurs d’échapper à l’encadrement si des caractéristiques du logement le justifient. « Une maison individuelle, dans la capitale, sera à n’en pas douter un critère suffisant pour déroger au dispositif », présage Geneviève Prandi, directrice de l’Olap. Même si cela ne devrait pas être le cas des balcons, que l’on retrouve dans la moitié des appartements parisiens, qu’en sera-t-il des logements avec terrasse ? La jurisprudence devra être fixée en commission de conciliation et par les juges.

Autre enjeu des prochains mois : les meublés. Plus d’un an après l’adoption de la loi Alur, aucun décret n’est venu définir ce type de logement qui affiche des plafonds de loyers plus élevés que les autres. Enfin, il faudra vérifier, comme le prédisent les lobbys immobiliers, si les propriétaires retirent effectivement leurs biens du marché locatif. Ian Brossat est persuadé que ce ne sera pas le cas. « Contrairement à ce que les lobbys immobiliers répétaient sans cesse lors des débats parlementaires, la loi Alur n’a aucunement ralenti les investissements et les constructions. » Bien au contraire. Les permis de construire affichent une hausse au cœur de la métropole, où le foncier est pourtant le plus cher de France…

Pierre DUQUESNE

La bataille fait toujours rage pour élargir l’encadrement des loyers au-delà du périph’

En limitant l’encadrement des loyers dans la capitale, Manuel Valls a créé une situation paradoxale : il sera parfois plus cher de se loger dans la première couronne parisienne que dans Paris intra-muros… Ce sera le cas dans ces ghettos de riches où l’on cultive l’entre-soi (Levallois, Boulogne, Saint-Mandé ou Vincennes). Mais également dans des villes de l’ancienne banlieue rouge, elles aussi frappées par la fièvre des loyers. Le phénomène de métropolisation aggrave la spéculation dans ces communes d’où employés, ouvriers et travailleurs pauvres sont de plus en plus évincés par le coût du logement.

À Montreuil, il faut débourser au minimum 425 euros pour un 15 m2, et plus souvent 460 euros. De l’autre côté du périphérique, à compter du 1er août, le loyer maximal autorisé pour ce type de logement ne devra pas excéder 390 euros dans les quartiers parisiens jouxtant la porte de Montreuil… La même pression immobilière est visible à Saint-Ouen, à Pantin, aux Lilas (Seine-Saint-Denis), à Clichy-la-Garenne (Hauts-de-Seine), à Ivry ou à Charenton (Val-de-Marne).Certains refusent de s’y résoudre. À l’instar de Julien Bayou, conseiller régional EELV d’Île-de-France et président de Bail à Part – tremplin pour le logement. Début juillet, il a déposé un recours devant le tribunal administratif pour faire appliquer l’encadrement des loyers dans l’ensemble de l’agglomération parisienne. Une autre procédure a été lancée devant le Conseil d’État pour faire annuler la déclaration de Manuel Valls limitant l’encadrement à une seule zone « expérimentale », au lieu des 28 zones prévues par la loi Alur (accès au logement et pour un urbanisme rénové).

« C’est un véritable abus de pouvoir, dénonce Julien Bayou. Le premier ministre ne peut pas défaire seul, par décret, ce qui a été décidé par la loi et l’ensemble des parlementaires. » En faisant cela, il sert surtout « l’intérêt des rentiers, des professionnels de l’immobilier et d’un petit pourcentage de la population au détriment de tous les précaires qui sont obligés se loger dans des petites surfaces, les plus chères au mètre carré ».

En annulant la déclaration de Manuel Valls, « norme atypique bloquant l’application régulière de la loi », les juges pourraient éviter l’autocensure des collectivités locales qui souhaiteraient appliquer l’encadrement des loyers et inciter les préfets à créer des observatoires des loyers pour lancer enfin la régulation. D’autres élus, tels Stéphane Peu, maire adjoint (PCF) de Saint-Denis, ou Martine Aubry, maire (PS) de Lille, avaient réclamé aussi l’application de l’encadrement des loyers dans leurs communes après l’abandon annoncé par Manuel Valls, le 29 août 2014. À l’époque, le premier ministre avait justifié sa décision en mettant en avant les difficultés de mise en œuvre du dispositif, générant « trop d’incertitude » pour les investisseurs. « Les conditions techniques, avait-il ajouté, ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C’est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. »

Pourtant, ce qui est faisable à Paris l’est tout autant en banlieue parisienne, explique Geneviève Prandi, responsable de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. « Si les données demeurent encore insuffisantes en petite couronne, c’est parce qu’il n’y a pas les financements et la volonté politique de le faire. » Le gouvernement justifie donc son inaction par le fait qu’il n’agit pas ! Ce faisant, il a surtout redoublé l’agressivité des professionnels de l’immobilier.

À Lille, les représentants des agences ont refusé, la semaine dernière, de transmettre leurs données à l’observatoire des loyers malgré l’arrêté du préfet du Nord. La Fnaim et l’Unis bloquent ainsi près de 10 000 références. Des données cruciales pour mettre en œuvre l’encadrement dans cette ville qui a aussi obtenu de haute lutte le droit d’expérimenter la mesure. « Ils ont intérêt à faire traîner les choses en longueur. 2017 n’est plus tellement loin », explique un bon connaisseur du dossier.

P. Du.


Dossier paru dans l’Humanité du 31 juillet 2015

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